«Я удачливый человек. Мне везет на людей и обстоятельства»

Руслан Сухий — cооснователь фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер, инвестор. Автор YouTube канала №1 о доходной недвижимости. Почетный член жюри федеральной премии в области коммерческой недвижимости Arendator Award, преподаватель x10 Academy. Самый цитируемый спикер 2021 года по направлению доходной недвижимости.
Начинал свою коммерческую деятельность со стартовым капиталом в 1000 долларов.
Сегодня компания «Рентавед» занимает свое место в Книге рекордов России за самое быстрое и большое финансирование девелоперского проекта в России, с результатом 505 млн рублей за один месяц.

Руслан, чем занимается ваша компания?
Я начал свою деятельность более 20-ти лет назад вместе со своим бизнес-партнером Артемом Филатовым: открыли маленький магазинчик. У нас был еще бизнес по сдаче строительной техники в аренду. В какой-то момент мы поняли, что находимся последними в цепочке денег, то есть платежи нам часто задерживали подрядные организации, либо вообще не платили. Поэтому мы решили создать свою строительную компанию, чтобы брать самим весь объем работ на себя. Так и начался наш строительный бизнес.
Работали по всей стране, строили многоэтажные дома, занимались редевелопментом. Но в какой-то момент пришла физическая и моральная усталость от того, что мы всегда находились в роли исполнителей. Заказчик требует выполнения сроков, но сам может и не расплатиться, проверяющие органы тоже доставляли беспокойство. Тогда мы закрыли этот бизнес и начали инвестировать в недвижимость, то есть выступать в роли инвесторов. Покупали готовый арендный бизнес, покупали помещения уже с арендаторами. Со временем поняли, что можем и сами создать такой арендный бизнес. Стали искать и находить недооцененные объекты недвижимости. Приводили их в порядок, ремонтировали, делали дополнительные входы, если требовалось, сдавали в аренду. А потом продавали как готовый арендный бизнес. Начинали с небольших помещений. Наращивали компетенции и постепенно переходили к более крупным площадям.
Мы работали только на своих инвестициях, но постепенно к нам стали обращаться друзья, знакомые, с просьбой дать им возможность тоже вложиться в этот бизнес.
Так получилось, что я познакомился с предпринимателем Игорем Владимировичем Рыбаковым, который является участником списка богатейших людей России по версии журнала Forbes. У нас нашлись точки соприкосновения помимо недвижимости, например, образование. Рыбаков попросил меня помочь в образовательных программах для предпринимателей Академии Х10, где я вскоре и стал преподавать.
Постепенно созрела мысль сделать фонд коллективных инвестиций, дать возможность маленьким частным фирмам присоединиться к большим проектам.
Так возник «Рентавед», и это оказалась очень доходная и безопасная история.
Сегодня у компании «Рентавед» есть объекты во всех уголках нашей родины. Мы строим многоэтажные дома, элитные поселки, делаем редевелопмент жилых зданий.
Без ложной скромности я полностью согласен с тем, что написал про нас журнал Forbes в прошлом году: «Компания «Рентавед» делает революцию на рынке недвижимости».
Безусловно, идея коллективного инвестирования не нова, мы подсмотрели ее у западных компаний. До нас девелоперы вели проекты самостоятельно и всю прибыль забирали себе. Теперь мы сами выступаем в роли девелоперов: привлекаем лучших архитекторов, лучших строителей, лучших брокеров по недвижимости. Собирается такая суперкоманда, которая реализует проект. Мы, таким образом, выступаем в роли дирижера, который ведет и соединяет все партии.

Как стать вашим инвестором?
Стать инвестором достаточно просто. У нас есть две формы: закрытый паевой инвестиционный фонд и кооперативы. Если проект крупный — более 300 млн. руб., то тогда это закрытый паевый инвестиционный фонд. Это одна из лучших и безопасных форм, так как деньги контролируются управляющей компанией. Входной билет — от 6 млн. руб.
Кооперативная форма давно известна, еще с дореволюционных и советских времен. Кооперативы существуют во многих странах: люди объединяются, чтобы создать и реализовать свою идею. Входной билет — 500 000 руб.
Таким образом, человек даже с небольшим взносом может присоединиться к проекту с высоким доходом: порядка 30% годовых. Раньше этот доход забирали девелоперы, а теперь он распределяется между коллективными инвесторами.
В чем уникальность «Рентаведа» на рынке недвижимости?
Наша уникальность в том, что у нас есть люди, непосредственно отвечающие за все процессы. Это основатели компании: я, Алексей Дешевых и Артем Филатов. «Рентавед» — не просто вывеска, за ней стоят конкретные люди. Мы социально активны и открыты, я сам эксперт по недвижимости, у меня есть свой YouTube канал «Рентавед», который сегодня №1 по доходной недвижимости.
В нашей компании всегда открыты двери для всех. У нас абсолютно прозрачная деятельность, есть отчеты об использовании денежных средств и о том, как продвигается график работ. Наши инвесторы видят весь процесс и знают, что происходит с их деньгами.
Когда мы только начинали, многие девелоперы крутили пальцем у виска и говорили: «Вы сумасшедшие! Нашему рынку это не надо! Это не будет востребовано! Вам никто не поверит!». Когда мы попали в Книгу Рекордов России и о нас стали писать все СМИ, то эти же люди стали пробовать внедрять у себя такую же форму коллективных инвестиций. На самом деле это очень хорошо, потому что рынок становится более прозрачным.
Нас стали копировать, увидев в коллективном инвестировании большой современный тренд. Особенно это актуально сегодня, когда мы находимся в состоянии турбулентности. Страшно просто приобрести квартиру, чтобы сохранить свои накопления, потому что непонятно, что будет с рынком недвижимости. Поэтому людям более безопасно присоединиться к профессионалам, имеющим большой опыт в этой области. Эксперты понимают, что нужно рынку, придумывают концепцию и разрабатывают ее с нуля. И в этом наша уникальность тоже.
Самые крупные достижения фонда?
Мы работаем в разных уголках России. И мы были одни из первых, кто пришел строить в Крым. Там был огромный спрос в то время и очень маленькое предложение. Местные девелоперы строили по старинке. Но люди из Москвы и других крупных городов привыкли к другому качеству жилья. Мы увидели там определенные возможности и начали работать. Прошли все проверки в правовом и строительном полях. И сегодня местные власти ставят «Рентавед» всем в пример.
Стоит отметить и наш крупный проект в Сочи. Нам удалось собрать более полумиллиарда рублей в срок меньше месяца и попасть в Книгу рекордов России: никто и никогда не инвестировал в девелоперский проект через коллективные инвестиции и закрытый паево-инвестиционный фонд за такой короткий срок! Это коттеджный поселок в Сочи, 37 премиальных вилл. Сейчас строительство поселка находится в активной стадии работы.
Сочи сегодня на пике восходящего тренда внутреннего туризма, поэтому город крайне востребован у людей с высокими доходами. Все хотят иметь свою резиденцию у моря. На сегодняшний день в Сочи практически нет поселков премиального класса, к которым мы привыкли, например, как в Москве на Рублевке.
У нас также есть несколько проектов в Санкт-Петербурге, которыми мы гордимся. Мы одни из первых стали покупать аварийные дома у города под редевелопмент. На первом аукционе кроме нас никого не было. О «Рентаведе» стали писать местные СМИ, и нас стали опять копировать. Город облагораживается. По сути, мы задали там этот тренд и очень этим гордимся.
Один из восстановленных нами домов мы назвали Домом имени балерины Матильды Кшесинской. На фасаде нарисовали ее изображение. В результате получился элегантный клубный дом на 16 квартир. Этот дом стал знаковым местом для горожан и приезжих. Таким образом, и инвесторы смогли заработать, и город получил новую жизнь старых зданий, не потеряв свой исторический облик. Жители из соседних домов приходили и благодарили нас за то, что приводим в порядок брошенное здание. Мы, безусловно, гордимся такой созидательной работой.
Один из крайних наших проектов — в поселке Николино на Рублевке, там строим пять больших премиальных люксовых резиденций. А также недавно купили шесть гектаров под строительство парк-отеля под Звенигородом, в Подмосковье. Это тоже будет уникальный проект для посуточной сдачи в аренду маленьких коттеджей. Знаменитая команда из архитектурного бюро Megabudka занимается пространством. Они же помогали нам в Сочи и делали парк природных чудес в Липецкой области: Кудыкину гору. Надеемся, что будущий парк-отель «Левитан» тоже станет местом притяжения.

Расскажите о вашем YouTube канале
Почти четыре года назад мне пришла идея с моим бизнес-партнером запустить свой YouTube канал. В свое время с нами, начинающими экспертами по недвижимости, делились своим опытом многие профессионалы этого рынка. Я тогда думал: разве они не понимают, что мы можем в будущем составить им конкуренцию? Но сегодня я понял: чем больше ты миру отдаешь, тем больше получаешь сам. И когда у нас с Артемом появился свой наработанный опыт, мы поняли, что пришло время платить, то есть отдавать людям свои знания. Вот так и появился наш YouTube канал, а я стал его лицом.
Там я делюсь многими нашими секретами. Многие меня за это критиковали: «За такие знания люди должны деньги платить, а ты все бесплатно выкладываешь!»
Я не согласен с этим. И потом, очень здорово выступать в роли учителя! Когда ты высвобождаешь какие-то знания, то на это место приходят новые знания. Этот канал позволил мне обрести большой круг интересных людей. Я познакомился со многими бизнесменами и предпринимателями, с политиками, с общественными деятелями. Мы заимообразно общаемся. Это дало большой толчок к росту компании и мне лично.

Рынок недвижимости Москвы и Петербурга: в чем отличия? И на что сегодня можно обратить внимание инвесторов?
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости очень разнополярная. Кто-то считает, что этот рынок умер и лихорадочно продает свои объекты недвижимости. Кто-то, наоборот, видит на нынешнем рынке возможность приобретать с хорошей скидкой.
Я бы сказал, что это ситуация турбулентности. Я проходил в своей жизни не один кризис, поэтому знаю это состояние: сначала бьешься головой о стену, читаешь кучу страшилок в социальных сетях. Но потом выдыхаешь, берешь себя в руки и начинаешь спокойно думать.
Сегодня в России есть несколько сегментов людей: маленький процент ультрабогатых, небольшой средний класс, и люди с небольшими доходами. Средний класс сейчас сильно теряет в доходах и начинает сильно экономить. Первые — это те, кто остался здесь, у них есть хорошая работа, госконтракты. Они приносят им колоссальный доход, поэтому эти люди хотят жить комфортно. Покупают дорогие квартиры в центре и за городом. Красивые резиденции в Сочи. Они готовы дорого платить за люксовую жизнь. Безусловно, эти люди имеют самую большую привлекательность для инвесторов. Собственно, в этом формате компания «Рентавед» и работает.
Второй формат – это эконом-жилье в правильном исполнении и в хорошей локации.
По поводу рынка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас есть тренд по переезду людей из регионов в большие города, первыми из которых являются Москва и Санкт-Петербург. И если Москва кажется некоторым слишком агрессивной и деловой, то северная столица тише по ритму жизни и менее агрессивна. А еще более доступна по цене жилья. Образование там тоже достаточно доступно. Я бы назвал Санкт-Петербург городом туристов и студентов.
Москва – это история про людей с более высоким достатком. Здесь большой спрос на коммерческую недвижимость в формате стритретейла. Так же здесь интересно строить дорогие премиальные дома в центре города и загородные резиденции.

Я знаю, что «Рентавед» готовился к выходу на зарубежные рынки: ОАЭ, Греции, Германии. Как сегодня обстоит с этим дело?
Мы видим большой запрос от наших инвесторов на проекты за рубежом через коллективные инвестиции. Люди с различными чеками, даже небольшими, в 10 тыс. долларов, например, очень хотели бы туда вложиться. Но здесь надо быть крайне осторожными. Например, на рынке в Дубае есть порядка ста объектов на продажу, но лишь пять из них точно в спросе. Местный рынок — это невысокая маржинальность и большие риски.
Также активно смотрим на площадки под строительство в Турции.
Еще у нас открылось представительство компании на Бали, где мы планируем строить поселок вилл с высокой доходностью для наших инвесторов. Считаю, что остров Бали – это наша очередная точка роста.